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兩會樓市風向標:二套房貸有望迎5年來首度下調2015-3-17

兩會樓市風向標: 二套房貸有望再松綁

  繼“認房不認貸”后,二套房貸首付比例有望迎來5年以來的首度下調。

  在今年兩會政府工作報告中,李克強總理明確提出,支持居民自住和改善性住房需求。同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。

  “預計接下來相關部委將會落實,對已有的政策做出相應調整,包括降低二套房貸首付比例至五成,下調二套房貸款利率等,以及對改善性需求重新定義。”住建部政策研究中心副主任王玨林告訴《華夏時報》記者。

  對此,央行副行長潘功勝在兩會期間公開回應,央行已經在對房地產市場信貸等是否需要放松進行后期統計,以及對影響進行評估。

  二套房貸調整預期高

  一位資深業內人士認為,決策層在兩會期間釋放出的信號,往往成為本年度政策指導方向。決策層明確表態支持改善性需求,意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。

  “通常是兩會后,由相關部委來具體落實政策。”王玨林向本報記者表示,目前市場庫存量較大,需要進一步消化,應增強消費者購房能力,即通過降低二套房首付和利率來解決庫存問題。

  在2014年的兩會上,中央提出對房地產“分類調控”的指導思想,暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調控,隨后幾個月,二三線城市地方政府根據當地實際情況陸續放開了限購,而一線城市仍在堅守。

  盡管去年地方政府在救市上不遺余力,圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做文章,但效果卻并不明顯。截至目前,全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。

  上海房地產研究院副院長楊紅旭認為,支持改善性需求的提法在2009年之后都沒有出現過,目前政策口徑重回2009年,這預示著二套房貸有放松的可能。預計今年的政策主要著力點將是,各方特別是金融機構對穩定住房消費需求提供支持。

  “既然要保持市場平穩,房貸也應具有靈活度,過去房價上漲時,房貸可以收緊,那么在行情不好時也可以放松。”王玨林說。

  “今年房地產信貸政策改變的可能性還是比較大的”,央行某地方支行人士告訴記者,因為目前經濟形勢不樂觀,企業借貸欲望不高,新興行業不能挑大梁,依舊是傳統產業占比大,而房地產對經濟的貢獻占比仍較大,政府不會放棄對房地產的支持。

  實際上,部分地方政府和房企,一直呼吁央行調整二套房貸款政策,希望央行在釋放改善性需求上有所行動。去年9月底,央行南昌中心支行發布文件,進一步支持放松房貸,二套房首付從70%降到60%,這是首個央行省會支行發文明確放松限貸;去年8月份,杭州市人民政府聯系央行杭州中心支行,要求降低第二套住房貸款的首付比例,但至今尚未有動作。

  “我們預期二套房首付比例降低的政策,將在上半年出臺。”長沙某房企營銷總監告訴記者,二線城市的成交量尚未有明顯回升,市場沒有如政府期望的反彈。由于首套置業者需求有限,促進成交只能靠改善性需求,降低二套房首付和利率,對改善性需求入市至關重要。

  仍有較大松綁空間

  在去年放松首套房信貸的“9·30”新政后,四個一線城市率先回暖,此外,杭州、天津、武漢、長沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進入2015年,二三線城市再度感受到陣陣寒意。

  “長沙樓市仍是一潭死水”,長沙當地一位房地產業內人士告訴記者,房貸放松程度不明顯,對成交量的促進有限,開發商仍處在艱難的去庫存階段。

  “鄂爾多斯樓市太慘淡,即便每平米一萬元的成本,現在不論八千六千還是四千,都無人問津。”一位熟悉鄂爾多斯的業內人士稱,由于以前價格泡沫和存量太大,在能源價格下跌后,該市的房地產業一蹶不振。

  王玨林認為,二套房首付比例下調可能不會一步降到四成,央行會根據國家經濟增速目標,新型城鎮化推進的目標,以及考慮銀行的風險,來綜合衡量房地產貸款政策。

  目前的二套房信貸政策始于2010年的房地產調控,并在隨后的幾年逐步收緊。

  2010年1月,“國十一條”出臺,要求加大差別化信貸政策執行力度,二套房貸款首付款比例不得低于40%;當年4月,“國十條”規定二套房首付比例不得低于50%,房價過高地區可暫停發放第三套房貸;2011年1月,力度空前的新“國八條”規定二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍;2013年2月,新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策,北上廣深,以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

  自去年“9·30”新政以來,央行已進行兩次降息、一次降準,釋放了一定的流動性,房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱,考慮到這幾年社會融資規模中,直接融資比例越來越高,今年M2增速目標實際上仍較為寬松,房地產信貸具有放松的空間。

  中部某省發改委人士告訴記者,房地產救市政策是否出臺,主要取決于房地產投資增速以及房地產銷售數據是否回升,如果不明顯,政策還會繼續放松,地稅的一半以上是由房地產及相關上下游產業鏈提供,加之新興產業的體量尚難對沖傳統產業的收縮,房地產的地位仍舉足輕重。

                                                                                                                                              來源:廣州日報

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